薬剤師の資産収益報告書 4か月目
こんにちわ、西園寺家康です。
投資4か月目の資産運用収支報告をします。今月も株価下落傾向で辛い時期でした。11月の5週目から株価が復調し、今では少し落ち着いた状況となっています。同時に先月から私は仮想通貨投資を行っており、その状況についても公開していきます。
資産運用結果
日本債券 +0.44 %
三菱UFJ国際-eMAXIS Slim 国内債券インデックス
先進国債券 -0.41 %
ニッセイー＜購入・換金手数料なし＞ニッセイ外国債券インデックスファンド
日本株式 -3.53 %
三井住友ー三井住友・DCつみたてNISA・日本株インデックスファンド
先進国株式 -3.30 %
三菱UFJ国際-eMAXIS Slim 先進国株式インデックス
新興国株式 -2.42 %
三菱UFJ国際-eMAXIS Slim 新興国株式インデックス
収支は-3962.76円
資産運用考察
株価復調影響
2018年11月1日時点の価額を比べると今月の価額は以下のようになりました。
日本債券 +0.41 %
先進国債券 +1.54 %
日本株式 +3.42 %
先進国株式 +2.59 %
新興国株式 +5.57 %
どれもプラスで、特に新興国株式の上昇率が高いです。今では3種のインデックス株式の中で一番マイナス率が少ない株式となっています。それに比べ、先進国株式は堅調な動きをしており、今後も注目が必要です。11月末からの価額の上昇については、何が原因なのか、まだ自分なりの答えが見いだせていません。知らず知らずのうちに上がっていったというような印象です。
ローリスク・ローリターン型のインデックス投資に加え、今月から満を持して、ハイリスク・ハイリターン型の仮想通貨投資を始めました。
2017年12月に１ＢＴＣ＝２３０万円台をつけた後、ビットコインの価格は下落を続けました。今年に入ってから何度か持ち直す場面もあったが、足元ではピーク時の５分の１以下となる４０万円台に落ち込みましった。下落傾向がずっと続いており私は、仮想通貨の買い時が分かりませんでした。11月28日にビットコインが一時4000ドル台を回復した時点を底値に近いであろうと考え、約6,000円ほどビットコイン・イーサリアムに投資をしました。まだ底値ではない、今後も仮想通貨の価格は下がり続けるだろうとの考えもあります。
しかし、しっかりとした貯金やローリスク・ローリターン型の投資を行った上での、仮想通貨投資は私にとって許容範囲内であろうと考えました。何故ならばしっかりリスクを分散しているためです。許容範囲内のハイリスク・ハイリターン投資にもお金を少しずつ回し、資産形成スピードを速めていきたいです。
資産運用感想
投資を始めてから４カ月です。今月から仮想通貨投資を始め、また不動産投資にも興味を持っている西園寺です。様々な投資方法を知り、自分の身の丈にあった投資を今後もしていきたいと考えています。その中でも、最近は自身の性格と投資との相性が大事なのではないかと思っています。私は温厚で争いが苦手で、持久力が長所なので、インデックス投資は合っていると思います。一方で知の争い・交渉力がものをいう不動産投資は相当準備しないと始めるのは難しいと考えています。
レバレッジをかけて資産形成のスピードを速めて、40歳までに総資産一億を目指していきます。
tchuess！！
不動産薬剤師による「人生逆転 下請けサラリーマンのマンション１棟購入物語 目指せサラリタ！目指せビジネスオーナー」のおすすめ度
こんにちわ、西園寺家康です。
今回は人生逆転 下請けサラリーマンのマンション１棟購入物語 目指せサラリタ！目指せビジネスオーナー
本の概要
本作品は架空のストーリー仕立てで、不動産経営について、不動産購入までの流れを解説している本です。内容はその場にいるのではないかと思えるほど想像できるほどのリアル感たっぷりです。また本作品はストーリーは勿論、不動産購入における大事な知識に至っては【解説/補足情報】ページを設け、しっかりと説明しています。まるで短編小説を読んでいるのはないかと思うほど、読みやすく、不動産投資をこれから始めようとする人向けにおすすめの一冊です。不動産投資に取り掛かる初めの一冊としては最適解でしょう。著者はサラリーマン時代に物件を購入し脱サラしており、今は不動産事業だけでなく、不動産コンサルタントとしても活躍しておられます。
数値化
おすすめ度
★★★★☆
1.価格 (安いか) 648円（kindle価格）
★★★★☆
2.読みやすさ（理解のしやすさ）
★★★★★
3.時間 （読み終えるまでの時間の少なさ）
★★★★★
4.著者の信頼度 （著者の背景）
★★★★☆
5.知識の吸収 (学ぶ内容が多いか)
★★★☆☆
素人向け or 玄人向け
感想
とにかく読みやすい。一気に読みました。不動産投資をこれから始めようと思っている人・興味がある人にお勧めの一冊です。私の中で不動産購入までの流れが、あいまいなものから鮮明なイメージに変化しました。またメンターや銀行融資担当者との会話を通じて、主人公だけでなく読者も成長させてくれる本でした。
特に、以下の3点に対するノウハウが詰まった本でした。
・不動産賃貸業においての経営者としての考え方
・不動産関係各所への関係性作り
・資料準備
多くの不動産投資本は不動産購入のノウハウを解説しています。例えば、物件はRCで、ローンはフルローンがおすすめですといったように。しかし、本作品では不動産投資に対する視点を変え、購入後の不動産賃貸事業プランであったり、持続可能な人間関係構築力を教えてくれる本でした。当たり前ですが、不動産事業は決して一人で成り立つものではなく、チームで成し遂げるものと語りかけてきます。
また本作品には【購入者様への特典】がついています。それは収支表作成エクセルシートです。正直に申すと、少し期待外れでした。そのエクセルシートの使い方についての説明や実際の使用方法例があればより良かったです。またそのエクセルシートを手に入れるにはメールアドレス登録する必要ありました。
私なりの勉強したポイント
・引用；「①公共性 安心・安全・快適な住環境を提供する。相手、社会に対して貢献できること。 ②健全性 貸借対照表（Ｂ／Ｓ）と損益計算書（Ｐ／Ｌ）のバランスが取れていること。 ③成長性 需要に基づく成長が見込めること。 ④収益性 修繕、税金、金利を含めて、利益が見込めること。 ⑤流動性 資産の組み換えまで考慮して、売買できること」
融資の5原則について説明しています。ここで注目なのは①の公共性です。そもそも広辞苑で「融資」を調べると、「融資」とは、お金を必要とする者に貸し、資金を融通することと書いてありました。私自身もそのような理解でした。しかし、現実世界での「融資」とは意味が少し違うことに気付きました。即ち、現実世界での「融資」とは人々のためになることをするために（大義名分）資金を融通することなのです。投資家がお金を儲けるために、銀行側が融資してくれるわけではないということです。「投資家が儲けるために銀行が融資し、その結果人々のためになる」という流れではなく、「人々のためになることをするために、銀行が融資し、その結果投資家が儲ける」という流れなのです。この原理は不動産は公共性があるため融資可能であるが、株式投資は公共性がないため融資不可能であるという説明にもなるでしょう。従って、銀行へ融資を願うの際に投資家は不動産事業を通じて人々にどう貢献したいか、貢献した後どうするのかをいかに熱く語ることが出来るか。そこに事業性・公共性があるのか。をしっかり説明する必要があると感じました。基本的なことであるが、忘れやすいところであるのでしっかりと心に刻みたいと思います。
まとめ
・ストーリー形式で読みやすい。
・不動産投資をする際の初めの1冊として非常にお勧めできる本
・不動産投資は個人ではなく、チームで行う
・融資には公共性が必要
不動産薬剤師による「これを知らずに個人が不動産投資をしてはいけない！：既存大家さんの成功体験を鵜呑みせずに正攻法で稼ぐ方法」のおすすめ度
こんにちわ、西園寺家康です。
今回はこれを知らずに個人が不動産投資をしてはいけない！: 既存大家さんの成功体験を鵜呑みにせず正攻法で稼ぐ方法
本の概要
現在、不動産投資本が大流行りであるが、これらを鵜呑みにしたまま不動産投資を始めることは危険であると、個人投資家に警鐘を鳴らす本。著者は、金融機関と不動産会社において、長年最前線で不動産を扱ってきた不動産コンサルタントであり、現在は個人向けの不動産アドバイザーを行っています。金融機関と紐づいていないため、中立・公正で顧客の立場に立った目線で本を執筆しています。人気物件のタイプ別のメリット・デメリットを紹介し、その評価法や収支の見方について簡単に説明しています。また不動産の基礎的な項目は勿論、個人投資家に対して不動産投資目的とリスクの許容度につ基づいた合理的な判断を薦めていることが特徴です。投資初心者から既に投資を始めたばかりの人、2棟目を購入しようとする読者を意識して書かれた本となります。
数値化
おすすめ度
★★★★☆
1.価格 (安いか) 300円
★★★★★
2.読みやすさ（理解のしやすさ）
★★★★☆
3.ページ数 （枚数が多いか）
★★★☆☆
4.著者の信頼度 （著者の背景）
★★★★★
5.知識の吸収 (学ぶ内容が多いか)
★★★★☆
素人向け or 玄人向け
感想
不動産投資を始めようと思っている人にお勧めの一冊です。不動産投資を始めるうえで一定の指針を持っているのか、リスクに対応することが出来るのか？と、もう一度考えさせられるだけではなく、知識をより昇華させてくれる本です。内容としてはまずは不動産投資の目的を明確化してから、対象となる投資先候補を選定し、十分なシミュレーション、出口戦略を明らかにしたうえで、投資タイミングを計り、算入すべきという一連の著者の考えが書かれています。5年で家賃収入〇億といった成功本ではなく、必要な情報・知識を分かりやすく伝えています。
ページ数の割に、ボリュームがあり知識を多く吸収できる本でありました。特に今不動産投資を必ずすべきなのか？目標は？今の経済状況からリスクはどれだけとることが出来るのか？については考えさせられる内容です。特に、本書で書かれた不動産投資とリスク許容度から算出される投資方法については個人投資家に対して一定の指針を与えるものでありました。300円という値段に対するコスパは非常によく、是非とも薦めたい・私自身何度も読みたい本です。
不動産情報サイトのURLを欲しい情報別にまとめて載せてあり、情報収集の仕方学ぶ事もできました。
【不動産投資マーケットの将来動向】
CBRE 不動産投資家調査
【空室率（又は稼働率）】
ARES（不動産証券化協会）J-REIT REPORTの各セクター稼働率 タス 賃貸住宅市場レポート オフィスは、CBRE、三幸エステート、三鬼商事各HPマーケットレポート
【建築費】
国税庁HP 建物の標準的な建築価額表
私なりの勉強したポイント
・引用；「価格が下がりにくい優良物件を購入し、安定的な賃料収入を得て、節税メリットを最大限享受し、マーケットの波に乗り売却する、これが基本です。」
兼業大家ではインカムゲイン（家賃収入）だけを目指すことで精一杯になると思っていたのですが、私の考えが甘かったようです。日本総人口減少時代では出口戦略としてキャピタルゲイン（売却益）を受容できるようなプランニングを持つことが大切であることを学びました。そのためには土地をマクロではなくミクロ視点で見ることが必要だと思います。いくら人口減少傾向であると言え、主要駅近辺の住宅は価値が下がりにくいです。土地や地域性をしっかりと考慮した戦略の策定が必要でしょう。
・引用；「不動産については、特に定説のようなものはありませんが、過去のサイクルを長期的に分析した場合、概ね16-17年くらいで一つのサイクルが成り立つ」
不動産価値上昇機運が10年ほど続いている今、本当に不動産投資をすべきなのか。と考えさせられます。少なくとも私の場合は経済状況的にキャッシュを貯める必要があるので、不動産投資については、2020年後以降になると考えています。オリンピックも終わり、安い時期に買って高い時期に売るを目指していきたい。そのために、この住宅価格が安いのか・高いのかを認識するための感覚を持つことが重要であると考えています。即ち、J-REITであったり、不動産住宅価値指数を馴染みにしておくことが大事であると思います。
まとめ
・コスパが良い本であり、非常にお勧めできる本
・投資目的とリスク許容範囲から投資水準を持つ
・出口戦略までしっかりと考える
・不動産価値指数を身近な物に感じる工夫が必要
不動産薬剤師による「会話でわかる! 忙しい医師のための不動産投資」のおすすめ度
こんにちわ、西園寺家康です。
今回は会話でわかる! 忙しい医師のための不動産投資
本の概要
医師向け資産コンサルタントが書いた高属性を活かした不動産投資術について書かれた本です。高属性に入る薬剤師も最初に読むべき教科書。「2025年問題」や専門医制度などで、医師を取り巻く環境は大きく変わろうとしています。そんな先行きが見えない時代だからこそ、医師の体力勝負になっている時代だからこそ、どんな社会状況でも乗り越えることが出来るための準備が必要です。お金との付き合い方・医師という肩書を活かす事・不動産投資書、この３点に焦点を合わせて解説しています。対話形式なのでページ数の割に読みやすく、忙しい医師にとっての入門書になりうる本です。この本を読めば、お金のリテラシーから資産家ドクターへの道を学ぶことができます。実際に不動産家医師の実際の投資ケーススタディーも載せてあることでイメージがしやすい本です。ドクターにとって必要なお金の情報をギュッとまとめた一冊であると言えます。
数値化
おすすめ度
★★★★☆
1.価格 (安いか) 1,598円
★★★☆☆
2.読みやすさ（理解のしやすさ）
★★★★☆
3.ページ数 （枚数が多いか）
★★★★☆
4.著者の信頼度 （著者の背景）
★★★★☆
5.知識の吸収 (学ぶ内容が多いか)
★★★★☆
素人向け or 玄人向け
感想
これから不動産を始めようとする高属性の人にはお勧めの本です。会話形式でとにかく読みやすい。また難しい言葉・専門用語は使われていないこと・難しい（細かい内容）は省かれてあるため大枠を掴みやすいです。また他の本にない内容として医師ｘ不動産を組み合わせた事業の提案は面白みを感じました。
内容としては初心者向けで、投資をすでに始めている人には物足りなさを感じる内容であると思います。特段、新しいと思わせる内容はないです。著者が医師向けの投資コンサルタントであるからか、難しいこと（融資・不動産管理）についてはコンサルタントに任せましょうという感じを受けました。確かに、医師は医業に専念し、不動産管理はプロに任せるという点は納得したが、すべてそれで済ませるのは極論すぎると感じました。数千万円から数億円規模の買い物をするのだから、不動産管理においても知識は必要であるし、管理会社に騙されないようにするための理論武装も必要であると思います。そのあたりの勉強の仕方であったり、どのポイントを抑えていけばいいかについての言及があればより良い本でした。
私なりの勉強したポイント
・ワンルームマンションと地方中古一棟マンション投資のメリット・デメリットを述べており、双方に投資をすることでデメリットを埋め合う。だからワンルームマンションと地方中古一棟マンションに投資すべきである。
・引用；「不動産はさまざまな可能性を持っています。収益を上げる投資物件としての側面と同時に、ヘルスケア・ビジネスの拠点として活用することも考えられるからです。」中略「一般的な賃貸住宅では「家賃」しか収益はありませんがなら、サービス付き高齢者向け住宅ならそれ以外にも「診療報酬」「介護報酬」「生活支援サービスの対価」を受け取ることができるのです。国は「サ高住」を推進するために、補助金制度や税制面での優遇措置、さらに建設に対して住宅金融支援機構の長期固定金利融資などを用意しています。」
まとめ
・不動産投資の大枠を知るためにはベスト
・任せるところは任せて、やるところはしっかりと勉強する
・信頼できるコンサルタントを持つこと
・不動産ｘ医療の掛け合わせは面白い
不動産薬剤師による「レバレッジ不動産投資ー自由になるための最速メソッドー」のおすすめ度
こんにちわ、西園寺家康です。
今回はレバレッジ不動産投資－自由になるための最速メソッド－
本の概要
現役医師が書いた高属性を活かした不動産投資術について書かれた本です。高属性に入る薬剤師も最初に読むべき教科書。医療の現場で働いている医師だからこそ、ライバルの多い物件勝負よりも、その属性を活かし、高額な物件で勝負する方が有利なのではないか。それだけでなく、高属性ならではの投資方法や金融機関や不動産仲介会社との協力の仕方、融資をもらう方法について書かれています。高属性かつこれから不動産投資を始めていこうとする人のための一冊です。
数値化
おすすめ度
★★★★★
1.価格 (安いか) 1,300円
★★★★☆
2.読みやすさ（理解のしやすさ）
★★★★★
3.ページ数 （枚数が多いか）
★★★★★
4.著者の信頼度 （著者の背景）
★★★★★
5.知識の吸収 (学ぶ内容が多いか)
★★★★★
素人向け or 玄人向け
感想
高属性の人にはピッタリな本。高属性と言われる薬剤師投資家には参考になる部分が多いです。また不動産投資戦術については高属性でない方にも参考になる部分が多いと感じます。著者が成功できたのは、医師だから高属性だからではなくその知識の多さではないかと思う。本の中で出てくる不動産知識の多さに驚きを隠せない。1棟目の物件を買うのに、5年もかかったと述べてあり、不動産投資を始めるのに時間が人よりも多くかかっています。しかし、その悩んでいた期間で潤沢な知識を得たのではないかと推測。
不動産投資指針についても「キャッシューフロー重視」としっかりと明記されており、その考え抜いた指針に従って行動している印象を受けた。学ぶべき姿勢である。
その戦略とは
引用；「地方に中古のＲＣ造の高額物件を買う。これが僕の考える、医師の不動産投資スタイル」である。私の中で驚いた戦法であった。リスクを下げるため、比較的安い3,000万円程度の物件から投資を始めることを多くの本で紹介されている。しかし、多くの本で紹介されていること・買いやすいことはライバルが多いことに繋がります。しかし、高額物件ではライバルも少ないし、キャッシュフローをより多く得ることが出来ます。
不動産投資では情報弱者である私たちはしっかりと準備し、業者に舐められない事、そのためにも指針をしっかりと決める姿勢が大事です。不動産投資の戦略性や考え方については参考にすべき部分も多く、高属性の方は勿論、そうでない人もお勧めする最高の一冊です。
まとめ
・高属性の投資家は一読すべき本
・投資基準をしっかりもつこと
・自分の融資額についてしっかりと知り、そのうえで戦略を立てる必要がある。
tchuess！！
